Mieten vs. Kaufen: Wann lohnt sich der Kauf finanziell?
So nutzen Sie einen Mieten-vs.-Kaufen-Rechner für Gesamtkosten, Break-even-Zeitrahmen und die richtige Wohnentscheidung.
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„Mieten oder kaufen?” ist eine der häufigsten Finanzfragen. Die Antwort hängt von Ihren Zahlen, dem lokalen Markt und der geplanten Verweildauer ab. Ein Rechner vergleicht Gesamtkosten, nicht nur Monatsraten.
Budget Planner HQ hat das Mieten-vs.-Kaufen-Tool gebaut, damit Sie echte Szenarien testen statt Faustregeln. Kaufen ist nicht automatisch besser als Mieten, und Mieten ist kein „Geld verbrennen”. Beides hat Kosten. Die richtige Wahl hängt von Zeitrahmen, Markt und was Sie mit der Differenz anfangen.
Wie der Vergleich funktioniert
Ein ordentlicher Vergleich erfasst alle Kosten:
Kaufen: Tilgung und Zinsen, Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung (1–2 % p.a.), Hausgeld, Opportunitätskosten des Eigenkapitals.
Mieten: Monatsmiete, Hausratversicherung, entgangene Eigenkapitalbildung.
Das Mieten-vs.-Kaufen-Tool berechnet Summen und zeigt den Break-even-Punkt: wie viele Jahre Sie bleiben müssen, bis Kaufen günstiger wird.
Der Break-even-Zeitrahmen zählt am meisten
In vielen Märkten dauert es 7–10 Jahre, bis Kaufen günstiger ist. Bei möglichem Umzug innerhalb dieses Fensters ist Mieten oft die bessere Finanzentscheidung. Transaktionskosten beim Kauf und Verkauf – Makler, Notar, Grunderwerbsteuer, Umzug – können 10–15 % des Kaufpreises erreichen.
Rechenbeispiel: 1.200 € Miete vs. 360.000 € Kauf
Vergleichbare Wohnung: Miete 1.200 €, Kaufpreis 360.000 €, 10 % Eigenkapital (36.000 €), 3,8 % über 25 Jahre, Grundsteuer 1.100 €/Jahr, Versicherung 350 €/Jahr, Instandhaltung 1,5 % p.a.
| Kosten | Monatlich ca. |
|---|---|
| Tilgung & Zinsen | ~1.750 € |
| Grundsteuer | 92 € |
| Versicherung | 29 € |
| Instandhaltung | 450 € |
| Eigentum gesamt | ~2.321 € |
Eigentum übersteigt Miete um ca. 1.121 €/Monat vor Kauf- und Verkaufskosten. Über drei Jahre allein ~40.000 € Differenz plus ~36.000–54.000 € Nebenkosten.
Bei 10+ Jahren können Tilgung und Wertsteigerung die Lücke ausgleichen. Bei 3 Jahren gewinnt Mieten oft am Cashflow. Exakte Eingaben im Tool für Ihr Break-even-Jahr.
Wann Mieten gewinnt
Bei unsicherem Zeitrahmen, teuren Märkten (hohe Kaufpreise vs. Miete) oder wenn Sie die Differenz am Aktienmarkt anlegen wollen. Mieten bietet Flexibilität für Jobwechsel ohne Verkaufsreibung.
Wann Kaufen gewinnt
Bei 7+ Jahren Verweildauer, Märkten mit günstigem Kaufpreis-zu-Miete-Verhältnis und Wunsch nach planbaren Wohnkosten. Tilgung erzwingt Sparen, das viele freiwillig nicht schaffen würden.
Der Budget-Planer zeigt, wie die Hypothekenrate zu anderen Zielen passt.
Rechner-Ausgabe lesen
Nach dem Lauf fokussieren auf drei Zahlen:
- Break-even-Jahr: wie lange bleiben, bis Eigentum günstiger
- Netto-Kostendifferenz bei geplanter Verweildauer (5, 7 oder 10 Jahre)
- Monatliche Cashflow-Lücke: Eigentum minus Miete
Positive Lücke = Eigentum kostet monatlich mehr, auch wenn Eigenkapital wächst. Lücke kennen, damit Sie bewusst finanzieren statt Altersvorsorge oder Notgroschen zu kürzen.
Sensitivitätstests
Kleine Änderungen verschieben Ergebnisse:
- Zins +1 %: höhere Rate, Break-even später
- Miete +3 %/Jahr: Mieten teurer, Käufer profitieren
- Wertsteigerung 0 % vs. 3 %: Eigenkapital ändert sich – nie allein darauf verlassen
- Verweildauer −2 Jahre: oft Kippen von Kauf zu Miete
Mindestens pessimistisches und optimistisches Szenario rechnen. Wenn nur Optimismus für Kauf spricht: vorsichtig vorgehen.
Häufige Rechnerfehler
- Nur Tilgung+Zins vs. Miete
- Verkaufskosten ignorieren
- Hohe Wertsteigerung annehmen
- Opportunitätskosten des Eigenkapitals vergessen
- Bundesdurchschnitt statt lokaler Markt
Mini-FAQ
Ist Mieten Geldverbrennung? Nein. Miete kauft Wohnen und Flexibilität.
Kaufen wenn Rate niedriger als Miete? Nicht automatisch. Steuern, Instandhaltung, Nebenkosten ändern die Rechnung.
Steigende Mieten? Gute Rechner modellieren Mietwachstum. Eigentümerkosten steigen auch.
Ersetzt der Rechner Beratung? Nein. Bildung ja – Angebote von Bank und Makler vor Angebot einholen.
Nächster Schritt
Zahlen im Mieten-vs.-Kaufen-Tool eingeben. Aktuelle Miete vs. echte Kaufkosten vergleichen. Gewinnt Mieten: Differenz mit Budget-Planer sparen. Der Rechner zeigt Break-even und Gesamtkostenvergleich.