Wie viel Haus kann ich mir leisten? Ein praktischer Leitfaden
Berechnen Sie, wie viel Haus Sie wirklich leisten können – mit Schulden-Einkommen-Quoten, realistischen Budgets und Tools jenseits der Bankmaxima.
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Banken genehmigen oft mehr Haus, als Sie bequem leisten können. Die Standardregel – 28 % des Bruttoeinkommens für Wohnkosten und 36 % Gesamtschulden – ist ein Ausgangspunkt, kein Ausgabenziel. Eine Hypothek am Genehmigungsmaximum lässt keinen Raum für Sparen, Instandhaltung oder Leben.
Bei Budget Planner HQ helfen wir bei einer anderen Frage: nicht „wie viel kann ich leihen?”, sondern „wie viel kann ich monatlich zahlen, ohne andere Finanzziele zu opfern?” Diese Zahl liegt meist unter dem, was die Bank sagt.
Echte monatliche Wohnkosten berechnen
Hypothekenzahlungen umfassen vier Komponenten: Tilgung, Zinsen, Steuern und Versicherung. Aber die echten Kosten gehen weiter. Hausgeld, Instandhaltung (1–2 % des Immobilienwerts jährlich), Nebenkosten und Sonderumlagen summieren sich. Ein 300.000-€-Haus mit 1.800 € Tilgung/Zinsen kostet real 2.200–2.400 € monatlich inkl. Instandhaltung und Nebenkosten.
Der Kredit-Tilgungsrechner zeigt Tilgung und Zinsen nach Kreditsumme, Zins und Laufzeit. Schätzen Sie Steuern, Versicherung und Hausgeld für die volle monatliche Verpflichtung.
Schulden-Einkommen-Quoten als Leitplanken
Front-End-Quote (Wohnkosten geteilt durch Bruttoeinkommen): Ziel 28 % oder weniger. Back-End-Quote (alle Schuldenraten geteilt durch Bruttoeinkommen): unter 36 % halten. Manche Banken genehmigen 43–50 %, aber das lässt minimalen Puffer für unerwartete Ausgaben oder Einkommensänderungen.
Beide Quoten mit Ihren echten Zahlen berechnen. Der Budget-Planer zeigt, wie eine Hypothekenrate neben anderen Ausgaben und Sparzielen passt.
Praxisbeispiel: 95.000 € Einkommen, 350.000 € Haus
Haushalt verdient 95.000 € brutto (7.917 €/Monat) und erwägt ein 350.000 € Haus mit 10 % Eigenkapital, 6,5 % 30-Jahres-Hypothek, 4.200 € Grundsteuer/Jahr, 1.400 € Versicherung/Jahr und 150 € Hausgeld/Monat.
| Kosten | Monatliche Schätzung |
|---|---|
| Tilgung & Zinsen | ~1.990 € |
| Grundsteuer | 350 € |
| Versicherung | 117 € |
| Hausgeld | 150 € |
| Instandhaltung (1,5 %/Jahr) | 438 € |
| Gesamtwohnkosten | ~3.045 € |
Front-End-Quote: 3.045 € / 7.917 € = 38,5 %. Über der 28-%-Richtlinie. Mit 400 €/Monat Autokredit und Studienkredit erreicht Back-End 43,5 %.
Eine Bank könnte trotzdem genehmigen. Ihr Budget übersteht Dachreparatur, Jobwechsel oder Zinsanpassung bei variablem Kredit vielleicht nicht. Komfortableres Ziel bei diesem Einkommen: 280.000–300.000 € Kauf mit Gesamtwohnen nahe 2.400 €/Monat (ca. 30 % Front-End).
Die Mieten-vs.-Kaufen-Entscheidung
Vor dem Kauf Gesamtkosten von Miete vs. Eigentum in Ihrer Region vergleichen. Der Mieten-vs.-Kaufen-Entscheidungstool berechnet den Break-even: wie lange Sie bleiben müssen, bis Kaufen günstiger ist als Mieten. In vielen Märkten ist Miete die ersten 5–7 Jahre günstiger.
Eigenkapital und Restschuldversicherung
Ihre Eigenkapitalhöhe ändert Monatsrate und Gesamtzinsen. Bei 350.000 € und 6,5 % über 30 Jahre:
| Eigenkapital | Kreditsumme | Tilgung/Zinsen ca. | Restschuldversicherung |
|---|---|---|---|
| 5 % (17.500 €) | 332.500 € | ~2.100 € | ~150–250 €/Monat bis 20 % Eigenkapital |
| 10 % (35.000 €) | 315.000 € | ~1.990 € | ~100–175 €/Monat bis 20 % |
| 20 % (70.000 €) | 280.000 € | ~1.770 € | Keine |
Größeres Eigenkapital senkt monatliche Belastung, bindet aber Cash, das investiert oder im Notgroschen bleiben könnte. Szenarien im Kredit-Tilgungsrechner vor der Entscheidung.
Budget stresstesten vor der Suche
Banken qualifizieren auf Bruttoeinkommen und aktuelle Schulden. Sie sollten sich auf Nettoeinkommen und echtes Leben qualifizieren. Fragen:
- Könnten wir Wohnen decken, wenn ein Einkommen sechs Monate pausiert?
- Finanzieren wir noch Altersvorsorge mindestens bis zur Arbeitgeber-Förderung?
- Haben wir 10.000 €+ für Einzugsreparaturen und Möbel?
Bei Nein: Zielpreis senken, auch wenn Vorabgenehmigung anders sagt. Budget Planner HQ empfiehlt, die volle Wohnzeile im Budget-Planer neben Lebensmitteln, Mobilität und Sparen zu mappen. Ein Haus, das zur Bankquote passt, aber Ihr Monatsbudget sprengt, fühlt sich im ersten Jahr eng an.
Häufige Fehler
- Bankmaximum als Budget nutzen. Vorabgenehmigung ist Obergrenze, keine Empfehlung.
- Instandhaltung ignorieren. Mindestens 1 % des Immobilienwerts pro Jahr; ältere Häuser mehr.
- Abschluss- und Umzugskosten vergessen. Die treffen Erspartes vor der ersten Hypothekenrate.
- Stabiles Einkommen annehmen. Zwei-Einkommen-Haushalte sollten mit einem Einkommen Wohnen plus Essentials stresstesten.
- Nur Hypotheke mit Miete vergleichen. Eigentum umfasst Steuern, Versicherung, Hausgeld und Reparaturen, die Mieter überspringen.
Mini-FAQ
Brutto oder Netto für Affordability? Banken nutzen Brutto. Ihr Budget sollte Netto nutzen. Wenn Wohnen das Netto belastet, spüren Sie es jeden Monat, unabhängig von der Quote.
20 % Eigenkapital Pflicht? Nein. Viele Kredite akzeptieren 3–10 %, aber kleinere Anzahlungen bedeuten höhere Monatskosten und Restschuldversicherung.
Was bei Studienkrediten? Mindestrate in Back-End-Quote. Aggressive Extra-Zahlungen sind Wahl, Banken zählen Pflichtminima.
Größeres Haus = mehr Vermögen? Nicht automatisch. Ein Haus, das Sie warten und durch Markttiefs halten können, ist ein besseres Asset als eines, das Altersvorsorge pausiert oder Kreditkartenschulden erzwingt.
Nächste Schritte
Maximale komfortable monatliche Wohnzahlung berechnen (nicht Bankmaximum), dann Mieten-vs.-Kaufen-Entscheidungstool für Ihren Markt. Zahlung im Budget-Planer neben Rente und Notgroschen mappen. Ein Haus ist zuerst Zuhause, zweitens Investment.