Ne Kadar Eve Güç Yetirebilirim? Pratik Kılavuz
Borç-gelir oranlarını, gerçekçi bütçeleri ve borç veren maksimumlarının ötesine geçen araçları kullanarak gerçekte ne kadar eve güç yetirebileceğinizi hesaplayın.
Table of contents
Borç verenler, rahatça karşılayabileceğinizden daha fazla ev için sizi onaylar. Standart kural, konut maliyetlerinde brüt gelirin %28’i ve toplam borcun %36’sı, harcama hedefi değil bir başlangıç noktasıdır. Onayınızı maksimize eden bir ipotek, tasarruf, bakım veya yaşam için yer bırakmaz.
Budget Planner HQ’da, okuyucuların farklı bir soruyu yanıtlamasına yardımcı oluyoruz: “ne kadar borç alabilirim?” değil “diğer finansal hedeflerimi feda etmeden aylık ne kadar ödeyebilirim?” Bu sayı genellikle bir borç verenin size söylediğinden daha düşüktür.
Gerçek aylık konut maliyetinizi hesaplayın
İpotek ödemeleri dört bileşen içerir: anapara, faiz, vergiler ve sigorta. Ancak gerçek maliyet daha da ileri gider. Aidat, bakım (yıllık ev değerinin %1-2’si bütçeyi), kamu hizmetleri ve potansiyel özel değerlendirmeler hepsi toplanır. 5.120.000₺‘lik bir ev, bakım ve kamu hizmetlerini dahil ettiğinizde aylık 7.200₺ ödeme ile aslında ayda 8.800₺-9.600₺ maliyete mal olur.
kredi amortisman hesaplayıcı kredi tutarı, oran ve vadeye göre anapara ve faiz ödemenizi gösterir. Tam aylık yükümlülüğünüzü almak için tahmini vergileri, sigortayı ve site aidat ücretlerini ekleyin.
Borç-gelir oranlarını korkuluk olarak kullanın
Ön uç oranı (brüt gelire bölünen konut maliyetleri): %28 veya daha azını hedefleyin. Arka uç oranı (brüt gelire bölünen tüm borç ödemeleri): %36’nın altında tutun. Bazı borç verenler %43-50 DTI’de borçluları onaylar, ancak bu beklenmeyen giderler veya gelir değişiklikleri için minimum marj bırakır.
Gerçek sayılarınızla her iki oranı da hesaplayın. bütçe planlayıcı bir ipotek ödemesinin diğer giderleriniz ve tasarruf hedeflerinizin yanında nasıl uyduğunu gösterir.
Çalışma örneği: 380.000₺ gelir, 1.400.000₺ ev
Hanehalkınızın brüt 380.000₺ (31.667₺/ay) kazandığını ve %10 peşinat, %6,5 30 yıllık ipotek, yıllık 16.800₺ emlak vergisi, yıllık 5.600₺ sigorta ve aylık 600₺ site aidat ücreti ile 1.400.000₺ ev düşündüğünüzü varsayalım.
| Maliyet | Aylık tahmin |
|---|---|
| Anapara ve faiz | ~7.960₺ |
| Emlak vergisi | 1.400₺ |
| Sigorta | 467₺ |
| Site aidat ücretleri | 600₺ |
| Bakım (%1,5/yıl) | 1.750₺ |
| Toplam konut maliyeti | ~12.177₺ |
Ön uç DTI: 12.177₺ / 31.667₺ = 38,5%. Bu, %28 kılavuzunu aşar. Ayda 1.600₺ araba ve öğrenci kredisi ödemesi de taşırsanız, arka uç DTI %43,5’e ulaşır.
Bir borç veren hala bu krediyi onaylayabilir. Bütçeniz bir çatı onarımını, iş değişikliğini veya ayarlanabilir bir kredide oran sıfırlamasını atlatamayabilir. Bu gelirde daha rahat bir hedef, yaklaşık 2.400₺ aylık toplam konutla (kabaca %30 ön uç DTI) 1.120.000₺-1.200.000₺ satın alma olabilir.
Kira ve satın alma kararı
Satın almadan önce, bölgenizdeki kiralamanın toplam maliyetlerini satın almaya karşı karşılaştırın. kira ve satın alma karar aracı başa baş noktasını hesaplar: satın almanın kiralamadan daha ucuza mal olması için bir evde ne kadar süre kalmanız gerekir. Birçok pazarda, ilk 5-7 yıl için kiralama daha ucuzdur.
Peşinat ve konut kredisi sigortasının karşılanabilirlik üzerindeki etkisi
Peşinat boyutunuz hem aylık ödemeyi hem de ödenen toplam faizi değiştirir. 30 yıl için %6,5’te 1.400.000₺‘lik bir evde:
| Peşinat | Kredi tutarı | Tahmini A&F | Konut kredisi sigortası (uygulanabilirse) |
|---|---|---|---|
| %5 (70.000₺) | 1.330.000₺ | ~8.400₺ | %20 özsermayeye kadar ~600-1.000₺/ay |
| %10 (140.000₺) | 1.260.000₺ | ~7.960₺ | %20 özsermayeye kadar ~400-700₺/ay |
| %20 (280.000₺) | 1.120.000₺ | ~7.080₺ | Yok |
Daha büyük bir peşinat aylık baskıyı düşürür, ancak yatırım yapabileceğiniz veya acil durum fonunda tutabileceğiniz nakdi bağlar. Ne kadar peşinat vermeye karar vermeden önce kredi amortisman hesaplayıcı ‘da senaryoları modelleyin.
Alışveriş yapmadan önce bütçenizi stres testine tabi tutun
Borç verenler sizi brüt gelir ve mevcut borçlarla nitelendirer. Kendinizi net aylık gelir ve gerçek yaşamla nitelendirmelisiniz. Sorun:
- Bir gelir altı ay duraklatılırsa konutu karşılayabilir miydik?
- En azından işveren eşleşmesine emekliliği hala fonluyor muyuz?
- Taşınma onarımları ve mobilya için 40.000₺+ ayırmış mıyız?
Herhangi bir cevap hayırsa, ön onay aksi söylese bile hedef fiyatınızı azaltın. Budget Planner HQ, bütçe planlayıcı ‘da market, ulaşım ve tasarrufun yanında tam konut hattını haritalamayı önerir. Borç verenin oranına uyan ancak aylık planınızı bozan bir ev ilk yıl içinde sıkışmış hisseder.
Yaygın hatalar
- Borç veren maksimumunu bütçeniz olarak kullanmak. Ön onay bir tavan, tavsiye değil.
- Bakımı göz ardı etmek. Yılda ev değerinin en az %1’ini bütçeleyin; eski evlerin daha fazlaya ihtiyacı var.
- Kapanış maliyetlerini ve taşınma giderlerini unutmak. Bunlar ilk ipotek ödemenizden önce tasarruflara vurur.
- İstikrarlı gelir varsaymak. Çift gelirli haneler, konut artı temel ihtiyaçları kapsayan bir geliri stres testine tabi tutmalıdır.
- İpoteği sadece kiraya karşılaştırmak. Sahip olma, kiracıların atladığı vergileri, sigortayı, site aidat ücretlerini ve onarımları içerir.
Mini SSS
Karşılanabilirlik için brüt veya net gelir mi kullanmalıyım? Borç verenler brüt geliri kullanır. Bütçeniz net aylık geliri kullanmalıdır. Konut net geliri zorlarsa, bir oranın ne dediğine bakılmaksızın her ay hissedersiniz.
%20 peşinat gerekli mi? Hayır. Birçok kredi %3-10 peşinatı kabul eder, ancak daha küçük peşinatlar daha yüksek aylık maliyetler ve konvansiyonel kredilerde konut kredisi sigortası anlamına gelir.
Öğrenci kredilerim varsa ne olur? Arka uç DTI’nize minimum ödemeleri dahil edin. Agresif ekstra ödemeler bir seçimdir, ancak borç verenler gerekli minimumları sayar.
Daha büyük bir ev daha fazla servet inşa eder mi? Otomatik olarak değil. Bakımını karşılayabileceğiniz ve piyasa düşüşlerinde tutabileceğiniz bir ev, emeklilik tasarrufunu duraklatmanıza veya kredi kartı borcu taşımanıza zorlayan birinden daha iyi bir varlıktır.
Sırada ne var
Maksimum rahat aylık konut ödemenizi (borç veren maksimumunu değil) hesaplayın, ardından mevcut pazarınızda satın almanın mantıklı olup olmadığını belirlemek için kira ve satın alma karar aracı kullanın. Ödemeyi emeklilik ve acil durum tasarruflarının yanında bütçe planlayıcı ‘da haritalayın. Bir ev önce bir ev, ikinci bir yatırımdır.