Kira vs Satın Alma Karar Aracı Nasıl Kullanılır

Ev satın almak duygusal ve finansaldır. Kira vs satın alma karar aracı aylık konut maliyetlerini karşılaştırır ve tam bir ipotek danışmanlığını değiştirmeden sahip olmak kirayı geçmeden önce ne kadar kalmanız gerektiğini tahmin eder.

Bu aracın çözdüğü sorun

Kira “parayı pencereden atmak” gibi hissettiriyor, ancak mülkiyet vergiler, bakım, sigorta ve işlem maliyetleri ekler. Bu araç her iki tarafa da kaba rakamlar koyar, böylece şu soruyu sorabilirsiniz: ne kadar kalacağıma göre, satın almak mantıklı mı?

Gireceğiniz bilgiler

Kira vs Satın Alma Karar Aracı’nı gerçekçi tahminlerle açın:

1. Aylık kira: karşılaştırılabilir bir ev için mevcut ya da hedef kira.
2. Ev fiyatı: satın alacağınız ev türü için gerçekçi satın alma fiyatı.
3. Peşinat: kapanışta koyacağınız nakit (kredi boyutunu etkiler).
4. İpotek oranı (%): kredi profiliniz ve kredi vadesi için mevcut teklif edilen oran.
5. Yıllık yerel emlak vergisi: bölge için listeleri ya da ilçe kayıtlarını kontrol edin.
6. Yıllık bakım: tamirat ve bakım için ev değerinin yılda %1-2’si bütçeleyin.
7. Kalmayı planladığınız yıllar: satmadan ya da taşınmadan önce evde ne kadar yaşamayı beklediğiniz.

Muhafazakar tahminler kullanın. Bakımı düşük tahmin etmek ya da ne kadar erken satacağınızı abartmak sonuçları satın almaya doğru çarpıtır.

Sonuçlarınızı nasıl okuyacaksınız

Araç karşılaştırır:

• Ay başına kira: girdiğiniz kira (temel).
• Ay başına sahip ol: ipotek anaparası ve faizi, vergiler ve aylık yayılan bakım dahil tahmini aylık mülkiyet maliyeti.
• Başabaş (yıl): girdileriniz göz önüne alındığında, kümülatif sahip olma maliyetlerinin kirayla uygun şekilde hizalanmasından önceki yaklaşık süre.
• Anlık görüntü: planlanan kaldığınız sürenin başabaşı aşıp aşmadığına dayanan sade dil tavsiyesi.

Kısa kalışlar genellikle kirayı tercih eder çünkü kapanış maliyetleri ve satış ücretleri sermayeyi yer. Daha uzun kalışlar istikrarlı piyasalarda genellikle satın almayı tercih eder, ancak yalnızca aylık sahip ol maliyeti bütçenize uyuyorsa.

Çalışan örnek

Mert iki yatak odalı için ayda 6.300₺ kira ödüyor. Karşılaştırılabilir ev: 1.140.000₺. Peşinat %10 (114.000₺), ipotek oranı %6.5%. yerel emlak vergisi yılda 12.600₺. Bakım yılda 17.100₺ (değerin %1.5’i). Ay başına sahip ol: yaklaşık 7.950₺ (kiradan 1.650₺ daha fazla). Başabaş: yaklaşık altı yıl. Mert üç yıl içinde taşınmayı planlıyor. Anlık görüntü kirayı tercih ediyor.

Mert %20 peşinatla (daha küçük kredi, ~7.440₺/ay sahip ol maliyeti) ve beş yıllık kalış ile yeniden çalıştırıyor. Başabaş beş yıla düşebilir. Üç yıllık plan için hala yeterli değil. Mert ayrıca 6.500₺ eve götürme üzerinden %28 konut kuralını kontrol ediyor: 7.950₺ %41, ev satın alma matematiğinden bağımsız olarak bütçe gerginliği.

Senaryo B: piyasa altı kira. Mert’in kirası yükselen bir mahallede uzun vadeli kira nedeniyle 4.800₺. Karşılaştırılabilir kira 6.300₺. 4.800₺ kullanmak sahip olmayı Mert kişisel olarak olduğundan daha kötü gösteriyor. Mert adil karşılaştırma görmek için 6.300₺ piyasa kirasıyla yeniden çalıştırıyor, sonra kira bitene kadar yerinde kalmanın kirayı tercih ettiğine karar veriyor.

Bu aracı ne zaman kullanmamalısınız

• Resmi bir ipotek ön onayına ihtiyacınız var: borç verenler geliri, krediyi ve düşük peşinat ipotek sigortasını doğrular. Bu araç yalnızca tahminlerinizi kullanır.
• Büyük ölçüde farklı mülkleri karşılaştırıyorsunuz: stüdyo kiralama vs. dört yatak odalı alım sahip ol/kira matematiğini anlamsız kılar.
• Vergi faydaları kararınızı yönlendiriyor: ayrıntılı kesintiler, yerel vergi üst limitleri ve kişisel vergi durumları bir mali müşavire ihtiyaç duyar, konut hesaplayıcısına değil.

Yaygın hatalar

• Kapanış ve satış maliyetlerini göz ardı etmek: birkaç yıl içinde satın almak ve satmak genellikle kağıt üzerinde sermaye kazançlarını siler.
• Bakım için %0 bütçelemek: çatılar, HVAC ve cihazlar taşınmışsınız umursamaz.
• Olacağınızdan daha uzun kalacağınızı varsaymak: “kalmayı planladığınız yıllarda” iyimserlik alıcıların sonuçları sahip olmaya doğru çarpıtmalarının en yaygın yoludur.
• Farklı evleri karşılaştırmak: stüdyo kirası vs. dört yatak odalı alım sahip ol/kira matematiğini anlamsız kılar.
• Başabaşı tam olarak görmek: kaba bir ufuktur. Yerel piyasa ve vergi durumu gerçek cevabı kaydırır.
• Peşinatın fırsat maliyetini unutmak: kapanıştaki nakit yatırımda kalabilir ya da acil durum tamponu fonlayabilir. Bu araç tam fırsat maliyetine değil aylık konut maliyetine odaklanır.

Özel durumlar

• Düşük peşinatla düşük peşinat ipotek sigortası: aylık sahip ol maliyeti yükselir. Borç vereniniz teklif ederse ekleyin.
• HOA ücretleri: uygulanabilirse sahip ol aylık maliyetine ekleyin.
• Kira kontrollü ya da piyasa altı kira: kiranız alışılmadık düşükse başabaş uzar.
• Hızlı artışlı sıcak piyasalar: modeller satın al faydalarını hafife alabilir. Yine de düz artışla stres testi yapın.
• Daire vs. ev: sahipler derneği ücretleri ve özel değerlendirmeler sahip ol aylık maliyetini sallayabilir. Sahipler derneği ücretlerini bakıma ya da zihinsel olarak ayrı bir satıra ekleyin.
• 2-3 yıl içinde iş için taşınma: kısa kalış genellikle aylık sahip ol yakın görünse bile kirayı tercih eder.

Hızlı yanıtlar

Kira para israfı mı? Kira konut hizmeti satın alır. Mülkiyet sermaye, maliyetler ve risk ekler. Başabaş yılları sahip olmanın ne zaman öne geçebileceğini söyler.

Tipik başabaş ne kadar? İstikrarlı piyasalarda genellikle beş ila yedi yıl. Daha kısa kalışlar genellikle kirayı tercih eder.

Vergi kesintileri? Bu araç bir mali müşavirin yerini almaz. Ayrıntılı olarak maddeleştirme yerel vergi üst limitlerinden sonra yardımcı olabilir ya da olmayabilir.

Satın alma iyi görünüyor sonraki adım? Aylık uyum için Bütçe Planlayıcısı, sonra lisanslı borç verenle ipotek ön onayı.

Sahip ol maliyeti kiradan düşük: her zaman satın al? Kalış kısaysa, peşinat acil durum fonunu tüketirse ya da sahip ol ay başı hala %28-30 gelir kuralını kırıyorsa değil.

Faturalara kirada kamu hizmetleri dahil mi? Benzer konutu karşılaştırın: kira kamu hizmetlerini içeriyorsa, adalet için sahip ol tarafına tipik kamu hizmetleri ekleyin.

Bir sonraki adımınız

Ay başına sahip ol kiraı aşıyorsa ve bütçenizi zorluyorsa, gerilmeyin. Konutun gelirin %28-30’unda uyup uymadığını görmek için Bütçe Planlayıcısı’nı kullanın. Satın almak uygun görünüyorsa, aylık maliyetleri azaltmak için daha büyük bir peşinat biriktirin, sonra aracı yeniden çalıştırın. Teklif vermeden önce lisanslı bir ipotek profesyoneline danışın.