Berapa Banyak Rumah yang Bisa Saya Beli? Panduan Praktis
Hitung berapa banyak rumah yang benar-benar dapat Anda beli menggunakan rasio utang terhadap pendapatan, anggaran realistis, dan alat yang melampaui maksimum pemberi pinjaman.
Table of contents
Pemberi pinjaman akan menyetujui Anda untuk rumah lebih banyak daripada yang dapat Anda beli dengan nyaman. Aturan standar, 28% dari pendapatan kotor pada biaya perumahan dan 36% total utang, adalah titik awal, bukan target pengeluaran. KPR yang memaksimalkan persetujuan Anda tidak meninggalkan ruang untuk tabungan, pemeliharaan, atau kehidupan.
Di Budget Planner HQ, kami membantu pembaca menjawab pertanyaan yang berbeda: bukan “berapa banyak yang bisa saya pinjam?” tetapi “berapa banyak yang bisa saya bayar bulanan tanpa mengorbankan tujuan keuangan lainnya?” Angka itu biasanya lebih rendah dari apa yang dikatakan pemberi pinjaman kepada Anda.
Hitung biaya perumahan bulanan sebenarnya Anda
Pembayaran KPR mencakup empat komponen: pokok, bunga, pajak, dan asuransi (PITI). Tetapi biaya sebenarnya lebih jauh. Biaya HOA/pengelola, pemeliharaan (anggarkan 1-2% dari nilai rumah setiap tahun), utilitas, dan penilaian khusus potensial semuanya bertambah. Rumah Rp6 miliar dengan pembayaran PITI Rp36 juta sebenarnya biaya Rp44 juta-Rp48 juta bulanan ketika Anda memasukkan pemeliharaan dan utilitas.
loan amortization calculator menunjukkan pembayaran pokok dan bunga Anda berdasarkan jumlah pinjaman, suku bunga, dan jangka waktu. Tambahkan perkiraan pajak, asuransi, dan biaya pengelola untuk mendapatkan kewajiban bulanan penuh Anda.
Gunakan rasio utang terhadap pendapatan sebagai pagar pembatas
Rasio front-end (biaya perumahan dibagi dengan pendapatan kotor): bidik 28% atau kurang. Rasio back-end (semua pembayaran utang dibagi dengan pendapatan kotor): jaga di bawah 36%. Beberapa pemberi pinjaman menyetujui peminjam pada DTI 43-50%, tetapi itu meninggalkan margin minimal untuk pengeluaran tak terduga atau perubahan pendapatan.
Hitung kedua rasio dengan angka aktual Anda. budget planner menunjukkan bagaimana pembayaran KPR sesuai di samping pengeluaran dan tujuan tabungan Anda yang lain.
Contoh kerja: pendapatan Rp1,9 miliar, rumah Rp7 miliar
Misalkan rumah tangga Anda menghasilkan Rp1,9 miliar kotor (Rp158,3 juta/bulan) dan Anda mempertimbangkan rumah Rp7 miliar dengan 10% uang muka, KPR 30 tahun 6,5%, PBB tahunan Rp84 juta, asuransi tahunan Rp28 juta, dan biaya pengelola Rp3 juta/bulan.
| Biaya | Perkiraan bulanan |
|---|---|
| Pokok & bunga | ~Rp39,8 juta |
| PBB | Rp7 juta |
| Asuransi | Rp2,34 juta |
| Biaya pengelola | Rp3 juta |
| Pemeliharaan (1,5%/tahun) | Rp8,76 juta |
| Total biaya perumahan | ~Rp60,9 juta |
Front-end DTI: Rp60,9 juta / Rp158,3 juta = 38,5%. Itu melebihi pedoman 28%. Jika Anda juga membawa pembayaran cicilan mobil dan pinjaman mahasiswa Rp8 juta/bulan, back-end DTI mencapai 43,5%.
Pemberi pinjaman mungkin masih menyetujui pinjaman ini. Anggaran Anda mungkin tidak bertahan perbaikan atap, perubahan pekerjaan, atau reset suku bunga pada pinjaman yang dapat disesuaikan. Target yang lebih nyaman pada pendapatan ini mungkin pembelian Rp5,6 miliar-Rp6 miliar dengan total perumahan dekat Rp48 juta/bulan (sekitar 30% front-end DTI).
Keputusan sewa vs beli
Sebelum membeli, bandingkan total biaya menyewa versus membeli di daerah Anda. rent vs buy decision tool menghitung titik break-even: berapa lama Anda perlu tinggal di rumah untuk membeli biaya lebih sedikit daripada menyewa. Di banyak pasar, menyewa lebih murah untuk 5-7 tahun pertama.
Uang muka dan dampak asuransi KPR pada keterjangkauan
Ukuran uang muka Anda mengubah pembayaran bulanan dan total bunga yang dibayarkan. Pada rumah Rp7 miliar dengan 6,5% selama 30 tahun:
| Uang muka | Jumlah pinjaman | Perkiraan P&I | Asuransi KPR (jika berlaku) |
|---|---|---|---|
| 5% (Rp350 juta) | Rp6,65 miliar | ~Rp42 juta | ~Rp3 juta-Rp5 juta/bln hingga 20% ekuitas |
| 10% (Rp700 juta) | Rp6,3 miliar | ~Rp39,8 juta | ~Rp2 juta-Rp3,5 juta/bln hingga 20% ekuitas |
| 20% (Rp1,4 miliar) | Rp5,6 miliar | ~Rp35,4 juta | Tidak ada |
Uang muka yang lebih besar menurunkan ketegangan bulanan tetapi mengikat uang tunai yang dapat Anda simpan diinvestasikan atau dalam dana darurat. Model skenario di loan amortization calculator sebelum memutuskan berapa banyak untuk dimasukkan.
Stress-test anggaran Anda sebelum Anda berbelanja
Pemberi pinjaman memenuhi syarat Anda pada pendapatan kotor dan utang saat ini. Anda harus memenuhi syarat diri Anda pada gaji bersih dan kehidupan nyata. Tanyakan:
- Bisakah kami menutupi perumahan jika satu pendapatan dijeda selama enam bulan?
- Apakah kami masih mendanai pensiun setidaknya untuk match pemberi kerja?
- Apakah kami memiliki Rp200 juta+ yang disisihkan untuk perbaikan pindah dan furnitur?
Jika ada jawaban tidak, kurangi harga target Anda bahkan jika pre-approval mengatakan sebaliknya. Budget Planner HQ merekomendasikan memetakan garis perumahan penuh di budget planner di sebelah belanja, transportasi, dan tabungan. Rumah yang sesuai dengan rasio pemberi pinjaman tetapi merusak rencana bulanan Anda akan terasa ketat dalam tahun pertama.
Kesalahan umum
- Menggunakan maksimum pemberi pinjaman sebagai anggaran Anda. Pre-approval adalah langit-langit, bukan rekomendasi.
- Mengabaikan pemeliharaan. Anggarkan setidaknya 1% dari nilai rumah per tahun; rumah tua membutuhkan lebih banyak.
- Melupakan biaya closing dan pindah. Ini menabrak tabungan sebelum pembayaran KPR pertama Anda.
- Mengasumsikan pendapatan stabil. Rumah tangga berpendapatan ganda harus stress-test satu pendapatan mencakup perumahan plus kebutuhan pokok.
- Membandingkan KPR dengan sewa saja. Kepemilikan termasuk pajak, asuransi, biaya pengelola, dan perbaikan yang dilewati penyewa.
Mini-FAQ
Haruskah saya menggunakan pendapatan kotor atau bersih untuk keterjangkauan? Pemberi pinjaman menggunakan pendapatan kotor. Anggaran Anda harus menggunakan gaji bersih. Jika perumahan menekan pendapatan bersih, Anda merasakannya setiap bulan terlepas dari apa yang dikatakan rasio.
Apakah uang muka 20% diperlukan? Tidak. Banyak pinjaman menerima uang muka 3-10%, tetapi uang muka yang lebih kecil berarti biaya bulanan yang lebih tinggi dan asuransi KPR pada pinjaman konvensional.
Bagaimana jika saya punya pinjaman mahasiswa? Sertakan pembayaran minimum dalam back-end DTI Anda. Pembayaran ekstra agresif adalah pilihan, tetapi pemberi pinjaman menghitung minimum yang diperlukan.
Apakah rumah yang lebih besar membangun lebih banyak kekayaan? Tidak secara otomatis. Rumah yang dapat Anda beli untuk mempertahankan dan menjaga melalui penurunan pasar adalah aset yang lebih baik daripada yang memaksa Anda untuk menjeda tabungan pensiun atau membawa utang kartu kredit.
Apa yang harus dilakukan selanjutnya
Hitung pembayaran perumahan bulanan maksimum yang nyaman Anda (bukan maksimum pemberi pinjaman), kemudian gunakan rent vs buy decision tool untuk menentukan apakah membeli masuk akal di pasar Anda saat ini. Petakan pembayaran di dalam budget planner di samping tabungan pensiun dan darurat. Rumah adalah rumah pertama, investasi kedua.